Aktuelle Presse
Vermieter muss Graffiti beseitigen 23.07.2010
Graffiti-Schmierereien sind Mängel der Mietsache. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Graffiti im Eingangsbereich des Hauses, der Haustür sowie an der Klingel beseitigen lässt und die Bereiche instand gesetzt werden. Das entschied nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. zum Beispiel das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az. 5 C 313/07).
Danach muss der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung und des Hauses auf-rechterhalten, inklusive der Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur gemeinschaftlichen Benut-zung durch die Mieter und zum Zugang der Mietsache gehören. Hierzu gehören auch Hausein-gang, Klingentableau und Tür. Bei der Frage nach dem vertragsgemäßen Zustand sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere örtliche Vorschriften, Umfeld, Zweck und Preis der Mieträume sowie der Zustand des Hauses bei der Anmietung, zu berücksichtigen.
Hier befand sich der Hauseingangsbereich zum Zeitpunkt der Anmietung in einem optisch ein-wandfreien Zustand. Der spätere Umfang der Graffiti-Schmierereien sei erheblich und überstei-ge das ortsübliche Maß. Dadurch mache das Haus einen verwahrlosten Eindruck, stellte das Gericht fest.
Der Auffassung des Vermieters, er könne nichts für das Entstehen der Graffiti und daher liege kein Mangel vor, widersprach das Gericht. Ein Mietmangel liegt unabhängig von der Schuld des Vermieters vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.
Wichtig - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - ist, dass auch eine relativ günstige Miete den Vermieter nicht entlastet. Er muss auch dann seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen.
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Hausrecht 30.06.2010
Das Hausrecht an der gemieteten Wohnung hat immer der Mieter. Er entscheidet nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Er darf Dritte - notfalls mit Gewalt - hindern, in die Mietwohnung zu gelangen.
Wer unbefugt in die Mieterwohnung geht oder sich dort aufhält, begeht Hausfriedensbruch und kann bestraft werden. Das gilt - so der DMB-Mieterschutzverein - auch für den Vermieter. Ohne Wissen beziehungsweise gegen den Willen des Mieters darf er die Wohnung nicht betreten. Er darf deshalb auch keinen Zweitschlüssel haben. Nutzt der Vermieter dennoch einen Zweitschlüssel, um in Abwesenheit des Mieters in die Wohnung zu gelangen, hat der das Recht, die Türschlösser auszutauschen oder fristlos zu kündigen.
Der Vermieter darf seinem Mieter auch keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen. Das Hausrecht des Mieters erstreckt sich sowohl auf die Wohnung selbst als auch auf die Zugänge zur Wohnung. Deshalb ist ein Verbot des Vermieters, das Haus zu betreten, gegenüber einem Besucher unzulässig.
Das Hausrecht des Mieters gibt ihm auch das Recht, sich in der Wohnung so einzurichten, wie er will. Bei Möbeln, Gardinen, Vorhängen, Blumen, Teppichen, Farben und Tapeten bestimmt allein der Mieter.
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Musizierverbot ist nicht rechtens 23.06.2010
Tipp des Vereins in der Mainzer Rheinzeitung (MRZ)
Notfalls muss Gericht einen Kompromiss finden
Häusliches Musizieren - in Zimmerlautstärke - ist genauso erlaubt wie die Benutzung von Fernseher oder Radio. Wenn es lauter wird, können Mietvertrag und Hausordnung einschränkende Regelungen enthalten.
Es ist unzulässig im Mietvertrag ein 100-prozentiges Musizierverbot zu verhängen. Auch Ruhezeitenregelungen, die einem Musizierverbot praktisch gleich kommen, sind unzulässig (BGH V ZB 11/89). Sind im Mietvertrag keine verbindlichen und wirksamen Spielzeiten für Hausmusiker vereinbart und können sich die Nachbarn zusammen mit dem Vermieter nicht einigen, muss notfalls das Gericht einen Kompromiss finden.
Bei der Abwägung zwischen dem Ruhebedürfnis der einen und der Musizierfreude der anderen kommt es auch auf die örtlichen Gegebenheiten an. In einer Seniorenwohnanlage gelten andere Grundsätze als in einer Wohnanlage mit überwiegend jungen Menschen. Außerdem sind zu berücksichtigen: Hellhörigkeit im Gebäude, vorhandene Schallschutzmaßnahmen, Pegel der Umgebungsgeräusche und Art des Musizierens.
Als Kompromiss kommt zum Beispiel in Betracht: Ruhezeiten von 12.00 bis 14.00 und von 20.00 bis 8.00 Uhr. Maximale Spieldauer pro Tag 2 Stunden (OLG Karlsruhe 6 U 30/87).
Informationen zum Thema Lärm und Mieterrechte in der Mieterbund-Broschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung" zu erhalten zum Preis von 6 Euro bei allen Mietervereinen so wie auch weitere Rechtsberatung zu allen mietrechtlichen Fragen beim DMB-Mieterschutzverein für Mainz und Umgebung e.V., Kurfürstenstraße 8, 55116 Mainz ; Telefon 0 61 31 - 61 31 54
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Sicherheit der Wohnung 23.06.2010
Einen Anspruch auf den nachträglichen Einbau von einbruchshemmenden Fenstern oder Türen, Sicherheitsschloss, Türspion oder Gegensprechanlage haben Mieter nicht. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. um Modernisierungen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter die Miete erhöhen kann, da 11 Prozent der Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen werden dürfen.
Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss bei einem vorhandenen schützenswerten Interesse des Mieters zwar kleineren Baumaßnahmen zustimmen. Geklärt werden muss aber auch was am Ende der Mietzeit mit den Mieterinvestitionen passieren soll. Denkbar ist es, dass der Vermieter dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, so dass noch einmal hohe Kosten auf den Mieter zukommen würden.
Der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. empfiehlt deshalb Mietern, mit ihrem Vermieter von Anfang an zu vereinbaren, dass die Mieterinvestition beim Auszug nicht beseitigt werden muss, dass gegebenenfalls der Vermieter für den Verbleib der Sicherheitsmaßnahmen sogar eine Entschädigung zahlt. Informationen, Beispiele und Muster für eine so genannte Mieter-Modernisierungsvereinbarung gibt es in der neuen DMB-Broschüre "Modernisierung", die für 6 Euro beim DMB-Mieterschutzverein gekauft oder unter www.mieterbund.de bestellt werden kann.
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Modernisierung 04.06.2010
Ob, wann und in welchem Umfang ein Haus oder eine Wohnung modernisiert wird, entscheidet der Vermieter. Anders als bei Instandsetzungen, also Reparaturen, gibt es nach dem Gesetz keine Vermieterpflicht, das Mietobjekt auf den neusten Stand zu bringen bzw. Modernisierungsarbeiten durchzuführen.
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz gelten Baumaßnahmen dann als Modernisierung, wenn sie dazu beitragen, Energie einzusparen. Das kann der Fall sein, wenn eine neue Heizungsanlage eingebaut wird, alte Fenster ersetzt werden oder eine Wärmedämmung an der Außenfassade des Hauses angebracht wird. Aber auch Arbeiten, die den Wohnwert der Wohnung erhöhen, wie z.B. Anbau eines Balkons oder Einbau eines Fahrstuhls, Vergrößerung des Bades mit Badewanne usw., sind Modernisierungen.
Der Vermieter hat das Recht, im Anschluss an die Modernisierungsarbeiten die Miete zu erhöhen. Mieter profitieren nicht nur von den Verbesserungen oder Energieeinsparungen, sie müssen sie letztlich auch bezahlen. 11 Prozent der Kosten der Modernisierungsarbeiten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Dieser "Modernisierungszuschlag" gilt unbefristet, er wird Bestandteil der Miete.
Insbesondere für Energiesparmaßnahmen stehen öffentliche Fördermittel zur Verfügung. Die stellen, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, einen wichtigen Anreiz für Vermieter dar, überhaupt zu modernisieren. Außerdem machen sie die Modernisierung preiswerter, sorgen dafür, dass die Mieterhöhung weniger hoch ausfällt.
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Einrichtung mitgemietet 28.05.2010
Alle Einrichtungsgegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden und die der Mieter nicht von seinem Vormieter übernommen oder gekauft hat, sind grundsätzlich mitvermietet. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. gehören hierzu so selbstverständliche Einrichtungen, wie Waschbecken, Badewanne und Toilette. Hierzu können außerdem gehören: Teppichboden, Warmwasseraufbereitungsgerät, Wandschrank, Einzelöfen, Einbauküche oder Herd, Kühlschrank und Spüle.
Für Reparaturen und Erneuerungen bei mitgemieteten Einrichtungsgegenständen ist der Vermieter zuständig. Haben die Einrichtungsgegenstände größere Mängel, können Mieter sogar die Miete kürzen: 5 Prozent bei einer undichten Spüle, 3 Prozent bei einer stark aufgerauten Badewanne, 2 Prozent bei einem defekten Herd nennt der DMB-Mieterschutzverein Mainz als Beispiele. Sind die Geräte oder Einrichtungen defekt, kann der Vermieter sie nicht einfach wegnehmen oder gegen minderwertigere Geräte austauschen. Mieter haben Anspruch darauf, dass die Einrichtungsgegenstände in der gleichen Qualität zur Verfügung gestellt werden wie bei Abschluss des Mietvertrages.
Der Mieter darf die mitvermieteten Einrichtungen und Gegenstände im Rahmen des üblichen Gebrauchs nutzen. Der damit verbundene Verschleiß ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Nur für übermäßige Abnutzungen oder schuldhaft herbeigeführte Schäden haftet der Mieter. Außerdem ist über die so genannte "Kleinreparaturklausel" denkbar, dass der Mieter kleinere Schäden an den Einrichtungsgegenständen (Reparaturkosten bis 75 / 90 Euro) selbst zahlt. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.
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Blumenkästen auf dem Balkon 08.05.2010
Tipp des Vereins in der Mainzer Rheinzeitung (MRZ)
Für Blumentöpfe gelten Regeln
Mieterschutzverein: Pflanzen dürfen Nachbarn nicht beeinträchtigen
Der Mieter hat das Recht, auf seinem Balkon Blumentöpfe oder Blumenkästen aufzustellen bzw. anzubringen. Sind die Töpfe oder Kästen ordnungsgemäß befestigt, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können, dürfen sie auch an der Außenseite des Balkons angebracht werden, entschied zum Beispiel das Landgericht Hamburg (316 S 79/04).
Hierbei ist zu beachten, dass Nachbarn durch die Balkonbepflanzung nicht gestört oder beeinträchtigt werden. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz hatte eine Mieterin in ihren Blumenkästen Knöterich gepflanzt, der so stark wucherte, dass er über die Balkonbrüstung wuchs. Dies hatte zur Folge, dass auf die darunter liegende Terrasse eines anderen Mieters ständig Blüten, sonstige Pflanzenbestandteile sowie Vogelkot fiel. Das Landgericht Berlin (67 S 127/02) entschied, dass die Mieterin ihre Balkonbepflanzungen derart zurück schneiden müsse, dass diese nicht mehr über die Brüstung des Balkons herüber ragen.
Weiterhin muss beachtet werden, dass auslaufendes Wasser nicht die Fassade, andere Gebäudeteile oder die unten wohnenden Nachbarn beeinträchtigt.
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Falsche Wohnungsgröße 30.04.2010
Ist die Wohnung tatsächlich größer, als im Mietvertrag angegeben, muss der Vermieter trotzdem bei der Berechnung einer Mieterhöhung von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche ausgehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 138/06).
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. war die Berliner Mietwohnung 131,8 Quadratmeter groß. Im Mietvertrag waren nur 121,49 Quadratmeter angegeben. Bei seiner Mieterhöhung multiplizierte der Vermieter den ortsüblichen Quadratmeterpreis mit der tatsächlichen Wohnungsgröße von 131,8 Quadratmetern. Das ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs unzulässig, der Vermieter muss mit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag - hier 121,40 Quadratmeter - rechnen. Denn, so der Bundesgerichtshof, im Regelfall handele es sich bei den Wohnflächenangaben im Mietvertrag um eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung.
Offen lässt der Bundesgerichtshof die Frage, ob anders zu entscheiden wäre, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent betragen würde. Das hat das höchste deutsche Gericht für den umgekehrten Fall bereits entschieden: Ist die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent kleiner als die im Mietvertrag vereinbarte Fläche, kann der Mieter die Miete mindern und in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH VIII ZR 133/03).
Maßstab für die Wohnflächenberechnung ist nach Angaben des Mieterschutzvereins Mainz normalerweise die Wohnflächenverordnung bzw. die II. Berechnungsverordnung. Andere Kriterien zur Ermittlung der Wohnungsgröße, wie zum Beispiel eine DIN 283, kommen nur in Betracht, wenn dies ausdrücklich vereinbart oder als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegend ist (BGH VIII ZR 231/06).
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Die Mietkaution 27.04.2010
Nahezu immer fordern Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Mietkaution. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt. Nach Informationen des Mieterschutzvereins Mainz muss der Mieter eine Mietkaution aber nur zahlen, wenn dies bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart wird.
Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten hoch sein. Gemeint sind Kaltmieten, ohne die Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten. Der Mieter muss die Mietsicherheit nicht "auf einen Schlag" zahlen. Er kann die Kaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate bekommt der Vermieter dann zum Beginn des Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten.
Die typische Form der Mietsicherheit ist die so genannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto - getrennt von seinem übrigen Vermögen - "konkursfest" anlegen. Daneben kann aber zwischen Mieter und Vermieter auch vereinbart werden, dass als Kautionsform das "verpfändete Sparbuch" gewählt wird. Hier wird der Kautionsbetrag auf ein Konto und den Namen des Mieters angelegt. Dann verpfändet, das heißt übergibt der Mieter das Sparbuch an den Vermieter.
Verbreitet ist auch die Kautionsform "Bankbürgschaft". Hier stellt der Mieter als Sicherheit seiner Bank oder Sparkasse in Höhe der Kautionssumme. Das Geldinstitut verpflichtet sich dann in der Bürgschaftserklärung, offene Vermieterforderungen bis zu dieser Höhe zu begleichen.
Die Mietkaution muss verzinst werden, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Gesetz muss zum Beispiel die Barkaution mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Legt der Vermieter die Kaution höher verzinst an, stehen auch diese höheren Zinsen dem Mieter zu.
Kautionssumme und Zinsen müssen dem Mieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Das kann sich nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz über einige Wochen oder gar Monate hinziehen. Denn grundsätzlich hat der Vermieter Zeit zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.
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Betriebskosten: Fristen und Forderungen 31.03.2010
Zahlt der Mieter Vorauszahlungen für Betriebskosten, muss der Vermieter einmal im Jahr hierüber abrechnen. Die Betriebskostenabrechnung muss nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen (Vorauszahlungen des Mieters) und Ausgaben für die unterschiedlichen Betriebskostenarten enthalten. Die Abrechnung muss übersichtlich gegliedert und auch für einen Durchschnittsmieter, der nicht täglich mit diesen Dingen zu tun hat, verständlich sein.
Der Vermieter muss den Abrechnungszeitraum konkret angeben, das kann das Kalenderjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember oder zum Beispiel die zwölfmonatige Zeitspanne zwischen 1. Oktober und 30. September oder 1. April und 31. März sein.
Nach dem Gesetz, Paragraph 556 Absatz 3 Satz 2 und 3 Bürgerliches Gesetzbuch, muss der Mieter die Abrechnung des Vermieters spätestens 12 Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes erhalten haben. Nach Ablauf dieser so genannten Ausschlussfrist sind Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich ausgeschlossen.
Wer in Unkenntnis der geltenden Rechtslage irrtümlich auf eine verspätete Abrechnung des Vermieters noch zahlt oder schon gezahlt hat, kann nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz sein Geld zurückfordern (BGH VIII ZR 94/05), weil der Vermieter ungerechtfertigt bereichert ist. Er muss zurückzahlen und kann sich gegenüber den Ansprüchen des Mieters nicht auf "Vertrauensschutz" berufen. Der Rückforderungsanspruch des Mieters verjährt nach drei Jahren.
Und noch eine Frist gibt es für Mieter zu beachten. Spätestens 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung muss er Fehler und Unplausibilitäten gerügt haben.
Weitere Informationen rund um das Thema Nebenkosten und Abrechnungen in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Die zweite Miete", für 6 Euro zu kaufen beim DMB-Mieterschutzverein Mainz, oder zu bestellen unter www.mieterbund.de
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Haustiere in der Mietwohnung 22.03.2010
Ob Mieter in der Wohnung ein Haustier halten dürfen oder nicht, hängt nach Informationen des DMB-Mieterschutzverein Mainz vom konkreten Wortlaut des Mietvertrages und der jeweiligen Tierart ab. Kleintiere sind immer erlaubt. Selbst wenn im Mietvertrag ein völliges Tierhaltungs-verbot vereinbart ist, Goldhamster, Meerschweinchen, Schildkröten, Zierfische, Ziervögel usw. dürfen angeschafft werden. Vereinbart werden kann aber ein Verbot der Hunde- oder Katzenhaltung. Steht dies im Mietvertrag, muss sich der Mieter daran halten. Der Vermieter kann sonst die Abschaffung des Haustieres fordern.
Meistens bestimmt der Mietvertrag, dass die Tierhaltung nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt ist. Dann darf der Vermieter entscheiden, ob er dem Mieter einen Hund oder eine Katze gestatten will. Verbietet er die Tierhaltung, obwohl Nachbarn im Haus schon ein Tier haben, muss er eine Begründung liefern. Er kann seine Einwilligung auch von der Größe des Hundes abhängig machen.
Enthält der Mietvertrag keinerlei Vorgaben zur Tierhaltung, kommt es nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung auf den Einzelfall an. So ist die Hundehaltung in einem Einfamilienhaus in diesen Fällen normalerweise erlaubt. Anders, wenn der Hund in einem Mehrfamilienhaus gehalten werden soll. Hier gehört es nicht ohne weiteres zum "vertragsgemäßen Gebrauch", einen Hund zu halten. Das geht nur mit Zustimmung des Vermieters.
Anders ist die Rechtslage bei Katzen, wenn im Mietvertrag keine ausschließende Regelung steht. Dann dürfen Mieter sich eine Katze anschaffen. Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass es durch eine Katzenhaltung nur zu relativ geringfügigen Belästigungen der Nachbarn kommen kann.
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Nach Abmahnung reagieren 13.03.2010
Tipp des Vereins in der Mainzer Rheinzeitung (MRZ)
Unpünktliche Mietzahlungen berechtigen Vermieter zur Kündigung
Ständige unpünktliche Mietzahlungen berechtigen den Vermieter, fristlos zu kündigen. Voraussetzung ist, dass der Mieter wiederholt den gesetzlich vorgegebenen bzw. vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin überschritten hat, er auch nach einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unregelmäßig zahlt und dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar ist. Diese Bedingungen hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 364/04) noch einmal festgestellt.
Voraussetzung einer fristlosen Kündigung, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, ist immer eine schwer wiegende Beeinträchtigung der Vermieterinteressen. Ein einmaliger Verstoß, das heißt eine einmalige unpünktliche Zahlung, reicht nicht aus. Bei mehrmaliger Unpünktlichkeit, immer wieder unpünktlichen Zahlungen kann der Vermieter aber nach einer schriftlichen Abmahnung kündigen, wenn sich das Verhalten des Mieters nicht ändert. Die Abmahnung soll dem Mieter noch einmal Gelegenheit geben, sein Verhalten zu überprüfen und zu korrigieren. Nach der Abmahnung darf sich deshalb eine unpünktliche Zahlung auch nicht mehr wiederholen.
Mieter, die eine fristlose Kündigung erhalten haben, sollten sofort den DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung einschalten. Zu klären ist, ob und mit wessen Hilfe eventuelle Mietrückstände kurzfristig ausgeglichen werden können und ob die Gründe für die verspätete Zahlungen das Mieterverhalten entschuldigen können.
Rechtsberatung zu allen mietrechtlichen Fragen gibt es beim DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung, Kurfürstenstraße 8, Telefon 06131/613 154.
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Montage einer Parabolantenne 26.02.2010
Haben sechs Mietparteien jeweils eine Parabolantenne am Haus montiert darf der Vermieter nicht nur gegen einen Mieter vorgehen und nur von ihm die Beseitigung der Antenne verlangen, hat das Bundesverfassungsgericht (1 BvR 1320/04) entschieden.
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz bestätigten die Verfassungsrichter, dass Vermieter nicht eine Mietpartei herauspicken und dann nur ihr gegenüber vermeintliche Rechtsansprüche durchsetzen dürfen. Will der Vermieter die Beseitigung der Parabolantenne einfordern, muss er gleichzeitig erklären, dass er auch gegen die Nachbarn einen Anspruch auf Beseitigung der Antenne hat und durchsetzen wird.
Das Bundesverfassungsgericht betonte, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V., noch einmal, das eine Pflicht des Vermieters zur Duldung einer Parabolantenne bestehen kann, wenn trotz eines eventuell bestehenden Kabelanschlusses die Empfangsmöglichkeiten von Sendern in der Heimatsprache des Mieters nicht möglich sind. Können Sender in der Heimatsprache über Kabel empfangen werden und will der Mieter zusätzliche Programme in seiner Heimatsprache mit Hilfe einer Parabolantenne empfangen, muss geprüft werden, ob das Informationsinteresse des Mieters gegenüber dem Interesse des Vermieters an einer "optisch angemessenen Gestaltung seines Eigentums" Vorrang hat oder nicht.
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Günstige Miete 19.02.2010
Wer eine Wohnung preiswert anmietet, unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann sich nicht darauf verlassen, dass seine Miete dauerhaft so günstig bleibt.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 303/06) muss ein Mieter mit Mieterhöhungen rechnen. Der Vermieter kann - wie bei jedem anderen Mietverhältnis auch - die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben.
Nach Einschätzung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz besteht hier die Gefahr von Missbrauch mit "Lockvogelangeboten". Insbesondere in Gebieten mit Wohnungsleerstand können Mieter mit günstigen und niedrigen Mietangeboten zum Abschluss des Mietvertrages bewegt werden. Kommt dann 15 Monate später die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete, muss gezahlt werden. Dass zu diesem "regulären" Preis die Wohnung nie angemietet worden wäre, hilft nicht. Ein erneuter Umzug wird noch teurer.
Deshalb sollten sich Mieter vor Unterschrift unter den Mietvertrag bei ihrem Mieterverein beraten lassen. So kann zum Beispiel im Mietvertrag vereinbart werden: "Keine Mieterhöhung in den nächsten fünf Jahren" oder "Die Miete soll auch künftig zehn Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen".
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Vermieter über Mängel informieren 06.02.2010
Tipp des Vereins in der Mainzer Rheinzeitung (MRZ)
Für notwendige Reparaturen und die erforderliche Mängelbeseitigung ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung muss der Mieter den Vermieter über auftretende Mängel oder Defekte informieren, am besten in schriftlicher Form. Der Vermieter muss sich dann um die unverzügliche Beseitigung beziehungsweise um die Reparatur kümmern.
In Notfällen, wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist, muss sofort gehandelt werden. Das übliche Verfahren der Mängelanzeige, das heißt der Vermieterinformation, würde dann viel zu lange dauern.
Ist ein Anruf beim Vermieter, dem Hausmeister oder der Hausverwaltung erfolglos, weil die in nicht erreichbar sind, zum Beispiel am Wochenende oder während der Feiertage, kann der Mieter die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss eigentlich alle Kosten ersetzen, die mit der Reparatur in Verbindung stehen. Ersetzen muss der Vermieter aber nur die notwendigen Kosten, warnt der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung. Kann beispielsweise der undichte Heizkörper noch einmal repariert werden, muss der Vermieter nicht den Austausch des Heizkörpers bezahlen.
Aber Vorsicht: Wer als Mieter eigenmächtig Mängel in der Wohnung beseitigen lässt, ohne den Vermieter zu informieren beziehungsweise ihn in Verzug zu setzen und ohne dass eine Notsituation vorliegt, riskiert, dass er auf den Kosten sitzen bleibt.
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Die Betriebskostenabrechnung 30.01.2010
Tipp des Vereins in der Mainzer Rheinzeitung (MRZ)
Im Zweifel nachrechnen lassen.
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 muss der Mieter bis spätestens zum
31. Dezember 2009 erhalten haben. Denn häufig geht der Abrechnungszeitraum vom
1.1. bis 31.12. eines Jahres. Spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums muss ein Mieter die Abrechnung der Betriebskosten erhalten haben. Nach dieser Zwölfmonatsfrist hat der Vermieter in der Regel kein Recht mehr
eine Nachforderung zu stellen.
Als Betriebskosten dürfen nur die im Mietvertrag aufgeführten Positionen, welche zusätzlich zur Grundmiete übernommen werden, in Ansatz gebracht werden.
Es ist sinnvoll die Abrechnung mit der des Vorjahres zu vergleichen. Der Deutsche Mieterbund hat einen Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2007 erstellt.
Hier fallen im Durchschnitt für jeden Mieter pro Quadratmeter und Jahr 2,14 Euro als Betriebskosten an. Nach Schätzungen kann man bei den Abrechnungen für 2008 von einer Steigerung von 20 bis 30 Prozent ausgehen.
Sollten die Daten stark über den Zahlen des DMB-Betriebskostenspiegels liegen, sollte man einen Mieterverein zur Überprüfung der Abrechnung aufsuchen. Die Leistung der jährlichen Überprüfung bietet der Mieterschutzverein Mainz seinen Mitgliedern an.
Weitere Informationen zum Thema Betriebskosten in der Mieterbund-Broschüre "Die zweite Miete"; zu erhalten zum Preis von 6 Euro bei allen Mietervereinen. Rechtsberatung zu allen mietrechtlichen Fragen beim DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung, Kurfürstenstraße 8, 55116 Mainz ; Telefon 0 61 31 - 61 31 54
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Prüfung von Elektroanlagen 29.01.2010
Mieter müssen die Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit von Elektroanlagen über die jährliche Betriebskostenabrechnung zahlen. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 123/06) entschied, dass Kosten der "Revision der Elektroanlage" als "sonstige Betriebskosten" umlagefähig sind.
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. erklärten die Karlsruher Richter, dass die "Revision der Elektroanlage" zu den laufenden Kosten einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gehörten. Der Vermieter müsse zwar die Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln zahlen. Die turnusmäßige Prüfung der Betriebssicherheit führe auch mittelbar zu einer Reduzierung der Instandhaltungskosten. Trotzdem seien die Arbeiten aber nicht der Mängelbeseitigung zuzuordnen.
Voraussetzung für die Umlage der Kosten der Prüfung von Elektroanlagen ist nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz aber, dass im Mietvertrag die Kostenposition "Prüfung von Elektroanlagen" ausdrücklich aufgeführt wird. Ist im Mietvertrag lediglich vereinbart, dass der Mieter "sonstige Betriebskosten" zahlen muss, oder wird pauschal darauf hingewiesen, dass der Mieter Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung oder nach der II. Berechnungsverordnung zahlen muss, reicht das nicht aus.
Auch wenn die Kosten der Prüfung von Elektroanlagen wirksam als Betriebskosten vereinbart sind, muss der Vermieter in jedem Fall aber - so der Mieterschutzverein Mainz - das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Er darf deshalb keine überflüssigen Maßnahmen oder Kosten auf den Mieter umlegen. Das heißt, es muss in jedem Einzelfall auch geprüft werden, ob Prüf- oder Wartungskosten den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen.
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Doppelvermietung 15.01.2010
Hat der Vermieter eine Wohnung oder Gewerberäume mehrfach vermietet, kann er selbst entscheiden, welchen Vertrag er erfüllt und an welchen Mieter er Schadenersatz zahlt, entschied das Kammergericht Berlin (8 W 7/07).
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz hatte ein betroffener Mieter eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter beantragt, um zu verhindern, dass die Mietsache an einen Dritten übergeben wird, der ebenfalls einen Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hatte.
Das Kammergericht wies die einstweilige Verfügung zurück und betonte, dass nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit der Vermieter entscheiden könne, an wen er vermietet und wem er die Mietsache übergibt. Jede andere Entscheidung öffne dem Zufall Tür und Tor. Dann würde letztlich derjenige Mieter Vertragspartner, der zuerst eine entsprechende einstweilige Verfügung beantragt hätte. Im Fall der Doppelvermietung gäbe es aber keinen Grundsatz der Priorität, sondern es gelte der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Das bedeutet, die beiden "geprellten" Mieter müssen warten, bis sich der Vermieter entscheidet.
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. treten auch im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen immer wieder Fälle von Doppelvermietungen auf. Für die Dauer der Baumaßnahme erhält der reguläre Mieter eine Ersatzwohnung. Will er nach Abschluss der Arbeiten wieder zurück in seine Wohnung, ist die an einen Dritten neu vermietet worden. Auch hier bleiben dem regulären Mieter nur Schadenersatzansprüche. Er hat keine Chance, den in der Wohnung lebenden Mieter zu verdrängen.
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Aufstellen von Möbelstücken in der Wohnung 30.12.2009
Mieter sind nicht verpflichtet, Möbelstücke 5 bis 10 cm von der Außenwand entfernt aufzustellen. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung entschied das Landgericht Mannheim (4 S 62/06), die Möblierung gehöre zur Nutzung der Mietwohnung. Der Mieter müsse Möbel nicht in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufstellen. Er sei daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssten Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können.
Im vorliegenden Fall waren Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer aufgetreten, auch an den Möbeln des Mieters. Der Vermieter hatte argumentiert, der Mieter sei selbst schuld, weil er die Möbel zu nah an der Außenwand aufgestellt hätte. Diese Hinweise, so der Mieterbund, sind nicht haltbar. Den Mieter treffe kein Verschulden, wenn er die Möbel an die Außenwände stellt. Es gibt keine Pflicht, Abstände von 5 bis 10 cm einzuhalten.
Nach Informationen des DMB-Mieterschutzverein Mainz verurteilte das Landgericht Mannheim den Vermieter nicht nur zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden, zu nachträglichen Wärmedämmmaßnahmen, sondern auch zum Schadensersatz. Knapp 2.000 Euro für das beschädigte Schlafzimmer muss er an die Mieter zahlen.
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Keine Modernisierung zur Weihnachtszeit 21.12.2009
Zwischen dem 12. Dezember und Weihnachten müssen Mieter keine Baumaßnahmen zur Modernisierung dulden, entschied nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. das Amtsgericht Köln (215 C 293/93).
Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz hatte der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung einschließlich Gaszuleitung aus dem Keller geplant. Als Beginn der Modernisierungsmaßnahmen hatte er den 12. Dezember in seinem Ankündigungsschreiben genannt und die voraussichtliche Dauer mit zehn Tagen, bis zum 22. Dezember, angegeben.
Zu diesem Zeitpunkt, meint das Amtsgericht Köln, muss ein Mieter den Heizungseinbau nicht dulden. Der vorgesehene Zeitraum vom 12. Dezember bis 22. Dezember, in der Vorweihnachtszeit bis kurz vor Weihnachten, ist unzumutbar. Sofern es überhaupt zu einem pünktlichen Abschluss der Arbeiten gekommen wäre, hätten die Arbeiten für erheblichen Schmutz in der Wohnung des Mieters gesorgt.
Dass dies in der Vorweihnachtszeit ohne zwingenden Grund nicht geduldet werden muss, bedarf nach Ansicht des Kölner Gerichts keiner Erörterung.
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Der Wärmemessdienst kommt 30.11.2009
Im Laufe des Monats Dezember müssen noch in hunderttausenden von Wohnungen die Heizkostenverteiler abgelesen werden. Auf den Werten dieser Erfassungsgeräte basieren die Heizkostenabrechnungen des Jahres 2009.
Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz ist der Ablesetermin mindestens 10 - 14 Tage vorher anzukündigen. Die Mieter sind entweder einzeln anzuschreiben oder sie müssen über einen Aushang an gut sichtbarer Stelle, z.B. im Treppenhaus, benachrichtigt werden. Mieter müssen die Mitarbeiter der Wärmemessdienstfirma in die Wohnung lassen. Kann der vorgegebene Ablesetermin nicht eingehalten werden, wird im Abstand von mindestens 14 Tagen ein zweiter Termin angeboten, er sollte möglichst nach 17.00 Uhr nachmittags liegen. Sinnvoll ist es auch, so der Deutsche Mieterbund, wenn der zweite Termin direkt individuell mit den Mietern abgestimmt wird.
Wird ein zweiter oder ein dritter Ablesetermin notwendig, müssen Mieter die Kosten hierfür nur ausnahmsweise zahlen, wenn sie einen Termin "schuldhaft" haben platzen lassen. Wer dagegen in Urlaub war bzw. den Vermieter rechtzeitig benachrichtigt hat, dass zum vorgesehenen Ablesetermin niemand zu Hause ist, muss nicht zahlen.
Der Wärmemessdienst selbst hat nie das Recht, unmittelbar für die zweite oder dritte Ablesung bzw. Anfahrt beim Mieter zu kassieren, erklärt der DMB-Mieterschutzverein Mainz. Die Wärmemessdienstfirma muss sich immer an ihren Auftraggeber, d.h. den Vermieter wenden. Zwischen Mieter und Wärmemessdienstfirma besteht kein Vertragsverhältnis.
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Nur bei Härtefall vorzeitig raus 21.11.2009
Tipp des Vereins in der Mainzer Rheinzeitung (MRZ)
Mieter mit Kündigungsverzicht müssen Nachmieter finden
Die dreimonatige Kündigungsfrist nutzt Mietern nichts, wenn sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, einen Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht vereinbart haben. Wollen Mieter in diesen Fällen vorzeitig ausziehen, müssen sie einen Nachmieter finden. Einen Anspruch darauf haben sie, so der Mieterschutzverein Mainz, aber nur, wenn der Vermieter einverstanden ist oder wenn im Vertrag eine Nachmieterklausel vereinbart wurde. Einen Nachmieter darf der Mieter auch stellen, wenn ein Härtefall vorliegt, der den Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt. Wenn der Mieter etwa wegen schwerer Erkrankung in ein Heim ziehen muss. Auch wenn der Mieter wegen eines berufsbedingten Wohnortwechsels umziehen muss oder wenn sich Nachwuchs ankündigt und die bisherige Wohnung zu klein ist.
Kein Härtegrund besteht, wenn der Mieter in eine billigere oder schönere Wohnung oder eigenes Haus ziehen will. Ist der Mieter berechtigt einen Nachmieter zu stellen, reicht es laut Mieterschutzverein, wenn er dem Vermieter einen Nachmieter vorschlägt. Der muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten.
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Verkauf ändert für Mieter nichts 21.11.2009
Tipp des Vereins in der Mainzer Rheinzeitung (MRZ)
Kein Sonderrecht auf Kündigung oder Mieterhöhungen
Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, ändert sich für den Mieter nichts. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrages fordern. Er hat die gleichen Rechte oder Pflichten wie sie der frühere Eigentümer gehabt hätte. Das gilt auch für Kündigungen oder Mieterhöhungen.
Das bedeutet: Die Miete und die monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten müssen immer an den aktuellen Vermieter überwiesen werden. Die Betriebskostenabrechnung erstellt der neue Vermieter. Anders nur für Abrechnungszeiträume, die schon vor dem Verkauf abgeschlossen waren. Hier bleibt der frühere Vermieter verantwortlich.
Ein automatisches Mieterhöhungsrecht nach einem Hausverkauf gibt es nicht. Auch der Vermieter muss sich an vertragliche Regelungen, ortsübliche Vergleichsmiete und Jahressperrfrist halten. Durch den Kauf eines Mietshauses oder einer Mietwohnung erhält der Vermieter auch kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe hat, wie zum Beispiel Eigenbedarf. Wichtig ist auch, dass Mieter die Rückzahlung einer Mietkaution nur verlangen können, wenn das Mietverhältnis beendet wird, nicht wenn der Vermieter wechselt.
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Der Adventskranz brennt 16.11.2009
Hat ein Mieter durch einfache Fahrlässigkeit einen Brandschaden in seiner Wohnung verursacht, kann die Gebäudeversicherung des Vermieters nicht vom Mieter die Kosten zurückverlangen - auch dann nicht, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat, die für den Schaden aufkommen müsste, entschied der Bundesgerichtshof (Az: BGH IV ZR 273/05).
Nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz richtete ein in Brand geratener Adventskranz in der Wohnung einer Mieterin einen Schaden von fast 26.000 Euro an. Die Gebäudeversicherung des Vermieters regulierte zunächst den Schaden, verlangte dann aber von der Mieterin bzw. deren Haftpflichtversicherung Schadenersatz. Diesen Anspruch lehnte der Bundesgerichtshof ab: "Wer in Folge einfacher Fahrlässigkeit einen Brandschaden an den Mieträumen verschuldet, ist regelmäßig von einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt." Dies folge aus dem Versicherungsvertrag zwischen Vermieter und Gebäudeversicherer, der für derartige Fälle einen "konkludenten Regressverzicht" enthalte. An dieser Auslegung ändere sich auch dann nichts, wenn der leicht fahrlässig handelnde Mieter selbst versichert sei und seine Haftpflichtversicherung ebenfalls eintrittspflichtig wäre.
Nicht um einen brennenden, sondern um einen bunten Adventskranz ging es in einem anderen Rechtsstreit. Hier wollte der Vermieter einem Mieter verbieten, einen bunten Adventskranz außen an seiner Wohnungstür anzubringen. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (Az.: 25 T 500/89) ist das Schmücken von Türen mit einem Kranz aber Ausdruck einer alten Weihnachtstradition und muss toleriert werden, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung. Der Mieter darf den Adventskranz an die Tür hängen.